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高度警惕部分城市房地产金融化
2019-06-24 08:00:07 来源: 经济参考报
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  近年来,我国一些城市出现了房地产业过度融资的问题,一个重要表现是住户部门杠杆率急剧攀升,导致相关居民家庭债务负担能力难以持续,呈现房地产金融化态势。

  房子是用来住的,不是用来炒的。凡是满足居住需求的房地产市场,房价真实全面地反映了居住需求,不太可能会出现房价泡沫问题。住宅若主要承担投资功能,就会变成市场热烈追逐的投资品,必然导致房地产金融化。虽然短期内可能会出现经济繁荣,但因为缺乏实业和创新的支撑,房地产业表面繁荣终究会是“昙花一现”,房价泡沫破灭后,经济金融领域则是“一地鸡毛”。

  这是因为,承担投资品功能的房子,其投资回报已经明显脱离居住属性。也就是承担居住功能的房租收益率,远远不能支撑房价的高位上涨,使得房价高位运行事实上演变成为“击鼓传花”游戏。而在房价高位上涨过程中,市场非理性狂热进一步加剧了房地产业资金聚集,反过来又会显著刺激房价高位上涨,进而形成了“房价上涨-资金聚集”的正反馈环,迅速吹大房价泡沫,极大地增加了经济金融运行的风险。

  回顾历史,上世纪90年代初,日本房地产泡沫破灭后经济陷入长期泥潭,至今仍在复苏边缘上挣扎。2007年,美国房价泡沫破灭后引发了次贷危机,最终演变成为百年罕见的国际金融危机。

  近年来,我国一些城市房地产金融化态势,主要表现为:一是明显偏离了“房子是用来住的”定位。城市居民对住宅投资功能的热烈追捧,导致新增存款主要流入住宅投资领域。且非理性加杠杆意愿强烈,特别是2016年以来部分城市房价高位上涨与住户部门杠杆率急剧上升同向而动、相互支撑,蕴藏了巨大风险隐患。承担了投资功能的房子,如果不用于出租,那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头,造成社会资源的极大浪费。

  二是严重扭曲了社会生产要素结构。资本、劳动和技术等生产要素结构,是经济内生增长的基础。而房地产金融化必然扭曲社会生产要素结构,导致产业间资本分布不均、技术创新动力不足,伤害到社会创业创新热情,加剧了社会投机不良风气,阻碍了经济转型升级。近年来不难发现,脚踏实地干实业的不如炒房的,高尖领域人才热衷于金融投机炒作,社会上谈房眉飞色舞,此类社会现象之所以产生,实际上也是社会生产要素结构严重扭曲的结果。

  三是固化形成了房地产业路径依赖。房地产业固然是国民经济重要行业,但并非唯一驱动经济增长的产业。过去为缓解城市住房供求矛盾,改善人们居住质量,房地产业获得了较快甚至是超前发展,与此同时也带动了地方经济增长。今非昔比,但一些城市对发展房地产业却是“吃药上瘾”,即便是发展地方经济有百种、千种招数,却依赖性选择“房地产业”唯一一招。深入分析房地产业路径依赖的内在逻辑,不难发现这必然是要以推升房价刺激市场为手段,但注定不可持续。一些城市到处建设的工地,支撑了短期内靓丽的经济数据,却埋下了中期的巨大增长隐患。说到底,水泥、钢筋和砖头支撑的高楼大厦,若没有技术创新驱动的经济增长,也很快就会衰败。

  毋庸置疑,房地产金融化堪比麻醉经济社会、带有巨大致命副作用的“毒品”,需要高度警惕。防范和化解房地产金融化,就是要在经济金融领域进行“戒毒”,过程虽然痛苦,甚至还会有反复,但必须坚持下来。因为这是实现经济金融健康运转、推动经济高质量发展的必由之路。为此,必须毫不动摇地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,彻底摒弃依靠房地产业拉动地方经济增长的路径依赖,加快完善房地产业税收体系,严厉禁止金融体系资金违规进入房地产领域,有效加强房地产市场特别是住房租赁市场的执法,严密防范房地产市场剧烈波动,大力推进房地产市场长效机制建设。

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【纠错】 责任编辑: 孙蒙蒙
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